“大伙都在扛。”这句话无疑是郑州楼市当下的真实写照。
几组数据可以佐证郑州楼市的现状：
国家统计局最新数据显示，10月，70大中城市中有45城新建商品住宅价格环比上涨，郑州环比下降0.5%。
克而瑞数据显示，10月环郑州区域土地平均地价约为347万元/亩，楼面价约1907元/㎡，环郑区域土地成交地价、楼面价均有所下降。
“今年的市场的确没有什么亮点，大伙儿都在扛，全行业都在坚守，期待市场受疫情影响的低迷期能尽快结束，重新起步。”一位深耕郑州本土20余年的房企营销总告诉河南商报记者。
“往年整个郑州市场能给集团带来70亿元的销售额，可是今年能够完成一半业绩就已经不错了。”北龙湖某TOP级房企营销负责人告诉河南商报记者。
11月初，河南商报记者实地调研了郑州多个区域及多方采访后发现，“都在扛”的市场状态下，郑州楼市呈现出多个特点：一是购房者观望情绪浓烈;二是房企为了生存以价换量，价格战风险隐现;三是分化加剧，主城夯实，远郊下跌;四是库存大，短期去化承压。
观望情绪弥漫市场
陈明是一名在郑东新区写字楼里上班的白领，在郑州已经工作两三年，买房一直是他的一个心愿。
由于工作不长，积蓄有限，每次想到东区均价2万元/㎡的房价，他总是感觉望洋兴叹。今年“双十一”期间，他把置业的目光投向港区，在北港他看遍了所有的楼盘，但仍然没有下手，他想再等等看。
朱磊本来在二七区居住，为了能有一个更加舒适的居住环境，今年他打算在滨河国际新城置办一套房产，多处寻觅后他看中了绿城的项目，来了售楼部好几次，但迟迟没有决定买入。
从事地产销售工作6年的小何向河南商报记者感慨道：“刚需购房者工作不稳定，他们之前看首付，现在看月供。当下，无论是改善购房者还是刚需购房者，观望情绪比往年要深。”
她分析认为，疫情使得不确定因素增加，手中有资金的改善一族想保持充足的现金流以备不时之需，刚需购房者工作及收入都不稳定，对未来消费信心不足。
2016年6月，郑州的楼市开始上行，之后房价横盘多年。今年郑州远郊的房价每平方米至少回落了1000元~2000元，过去自己的客户看了一个片区的2~3个楼盘后就能订房，现在是把片区的所有楼盘看几遍，有的甚至把全郑州各区域的楼盘都看一遍，还是迟迟下不了决定。
“从业这么多年来还是第一次遇到这么不景气的市场，现在我们每个月都处于保现金流的状态。”上述本土房企营销总向河南商报记者透露。
他坦言：“目前市场供应量大，库存去化承压，市场需求明显不足，即便降价出售，购房者仍不买账，可怕的是现在购房者的消费意愿及消费能力都大不如从前。”
去化库存仍需时日
易居研究院数据显示，9月，郑州新建商品住宅库存面积同比增加110%，在100个城市中位居全国第二。
一组官方数据可以佐证，当下郑州楼市库存积压的局面。
11月2日，郑州市自然资源和规划局公布的数据显示，目前郑州存量住宅用地总面积为4445.908311公顷(折合约为6.67万亩)，项目总数为1104个，未动工土地面积为1393.462064公顷(折合约2.09万亩)，已动工未竣工土地面积为3052.446247公顷(折合约为4.58万亩)，其中未销售房屋的土地面积有2295.750052公顷(折合约为3.44万亩)。
据易居研究院信息显示，衡量城市库存的口径为新开工后未销售的商品住宅，相比可售库存来说，还包含了新开工后未达到预售标准的库存，这样能够更全面的衡量一个城市商品住宅的潜在供应量，从而可以更好地帮助判断城市未来的供需关系。
据上述官方数据，未销售房屋的土地面积为2295.750052公顷，可折算约为2295.75万平方米，若按官方规定容积率2.9测算，未来可转化为房屋面积约为6657.68万平方米，按照郑州每年2000多万平方米的住宅成交面积测算，去化周期需要3年。
未销售房屋的土地面积减去未动工土地面积可得已经动工但未销售房屋土地面积，测算可得约4060万平方米的房屋面积，以每套房子100平方米测算，约为40万套房屋，这意味着不久将会有40万套新房进入市场，去化新房周期需要20个月。
面对库存高企的压力，降价促销成了房企们求生的不二法门，但降价实则是零和博弈。
以价换量易引发风险
受疫情以及市场下行影响，郑州房地产市场以价换量成为常态。同时，同质化竞争严峻局面未有太大改观，价格战引发的风险与日俱增。
11月13日，位于二七新区的郑州绿地城项目遭遇前期业主维权。
“他们买房时价位在12000~13000元/㎡，现在项目楼盘的售价在9800元/㎡左右，都是业主，我们也没有办法，只能让他们维权。”郑州绿地城的一位置业顾问向河南商报记者表示。
同在二七新区的嘉境上品、亚星星河郡项目也是祭出降价大招，快速出货转化回款。同样的操作，在不同的区域上演着。
“这样的开盘价格真的让人感到意外，大家都没有想到，老板会开出这样的价格。”一位兴港永威南樾的置业顾问感慨。
据河南商报记者了解，兴港永威南樾项目的售价一直都是北港最高的，但受到市场环境的影响，为了能够让前期一个月的蓄客转化为更好的业绩，项目四期开盘时便压低价格。
目前，兴港永威南樾四期的小三室价格在9500元/㎡~10400元/㎡，由于前期蓄客充足，再加上低于市场预期价格开盘，推出166套房源，去化108套。
业内人士认为，郑州市场进入四季度以来，受市场下行及年初疫情影响，房企压力明显增加，案场优惠力度不断加大并相继推出营销三板斧，以价换量，意在四季度冲刺完成年终销售业绩。
区域板块分化加剧
河南商报记者实地调研郑州多个区域及多方采访确认：郑州四环及沿线的环郑片区降价是不争的事实，追涨杀跌的心态显现，购房者的观望情绪愈发浓烈。另一面不应忽视的是郑州主城区的房价对比之下更加夯实，开盘销售火爆的场面依旧。
据克尔瑞数据显示，11月14日，位于中原区的恒大云玺项目火爆开盘，高层均价21000元/㎡，推出390套，去化338套，揽金13.8亿元。
反观航空港区北港，在片区价格下跌的环境下，今年10月中旬开盘的国园柒号院，小高层产品，定位改善的项目，相比同样洋房产品系此前大约11000元的价格，目前1万元左右的价格已是很优惠。
北港的正弘中央公园、豫发白鹭源春晓、兴港永威南樾、兴港和昌·云著、融创空港宸院项目的价格比往年都有不同程度的下调，整个片区产品同质化严重，区域竞争加剧。
其中，融创空港宸院是北港为数不多的低密纯洋房项目，8000元/㎡左右的售价，在北港众多房企在售的项目中，有着明显的竞争优势。
河南商报记者走访位于郑州西北部的高新区双湖科技城板块发现，去年八九月份开盘的正商·湖西学府、金辉·优步花园、美的·翰悦府项目，在该片区鏖战一年多，已经进入平销状态。
目前，正商和美的在售的房源已经不多。其中，金辉·优步花园项目去化相对缓慢，为了吸引客流，特价促销频繁。
而眼下，曾经火爆的滨河国际新城板块进入平淡期。11月15日，珠海国企华发首进郑州打造的华发·峰景湾开盘，均价在15500~16500元/㎡(带装修)。早在今年9月该项目就开始蓄客，这次开盘推出房源约108套，去化仅60套，虽开盘价格有诚意，但战绩却差强人意。河南商报见习记者 张超凡/文 图
