深圳10年不建商品房，50年不建写字楼也卖不完?持有这种观点的人基本上带有很强烈的个人感情去看待深圳的房价，而不是站在客观实际的角度去分析。

我们来看一下深圳的商品房。

深圳的商品房价格是全国最高的城市，目前均价已经达到6万以上，因此很多人都说深圳房价存在泡沫，甚至有些经济学家认为深圳的房子空置率很高。

但是当大家深入去调查深圳的商品房之后，大家就知道深圳的商品房入住率是全国最高的城市之一，所以不要说深圳10年不建商品房都卖不完，就算未来10年建大量的商品房，都可以卖出去。

要知道目前深圳的实际管理人口大概是2000万左右，虽然最近几年有很多普通工薪族离开深圳了，但深圳每年仍然有四五十万的新增人口，所以保守估计深圳的实际人口仍然会维持在1500万以上。

但深圳目前有多少套商品房呢?之前深圳相关部门曾经统计过，截止2018年底深圳拥有的商品房套数大概是180万套左右，这180万套里面有部分是企业持有的，还有部分是个人拥有多套房的，保守估计，目前名下真正有商品房的深圳人不会超过500万人，相当于深圳有超过1000万人以上没有商品房。

那对于这些在深圳工作生活，但名下没有商品房的人来说，他们有没有购房需求呢，我认为绝大多数人肯定想在深圳买房，只是他们目前暂时买不起而已。

但大家不要用自己的收入去衡量别人的收入，自己买不起，并不代表别人买不起，深圳高收入人群很多，而且经过多年的积累之后，仍然有很多人有实力在深圳买房。

但是对于深圳来说，它的面积非常小，全市的管辖面积只有2000平方公里左右，这个面积甚至连一个小县的面积都不如，而在这2000平方公里的土地上还有差不多一半的土地是绿地不能开发，可利用的面积还要兼顾土地用地和商业用地，目前深圳可开发的土地已经不多了，所以目前深圳非常缺地。

这也是为什么最近几年深圳主动淘汰一些落后产业，将产业外溢的重要原因，因为深圳没有那么土地，所以只能在有限的土地当中优先发展一些高附加值的产业。

由此可见，深圳房价高是有他高的理由的，不要以为自己买不起了，就觉得深圳房子卖不动，大家所处的圈子不同决定了大家所认识的人不同，大家的视野也不同，所以不要用自己的眼光去衡量所有人的需求。

我们再来看一下深圳的写字楼

深圳的写字楼空置率确实比较高，特别是最近几年深圳有大量的写字楼入市之后，深圳的写字楼供大于求，结果导致很多写字楼都处于空置的状态，目前整个深圳写字楼的空置率已经达到20%以上，有部分地区，比如前海的空置率甚至达到30%以上。

随着写字楼空置率的不断攀升，深圳写字楼的租金也开始逐渐下降，比如以前福田CBD每平米可以租个三百多块钱，但是目前有些楼宇只需要200块钱左右就可以租到。

那是不是意味着深圳写字楼的空置率比较高，就卖不出去了呢?是不是意味着未来50年即便不建写字楼，深圳写字楼也卖不完?我认为不会。

一方面深圳对写字楼的需求仍然是比较多的，而最近几年深圳写字楼空置率之所以不断上升，最主要的原因是写字楼的供应大幅增加。

比如单单是2019年，深圳甲级写字楼就新增了130万平米，一年新增的写字楼面积就超过很多省会城市甲级写字楼的存量面积，而且未来深圳还有大量的写字楼将投入市场，所以未来一段时间深圳的写字楼空置率仍然会维持在一个较高的水平，需要较长时间去消化。

但深圳总体写字楼空置率偏高并不意味着他没有市场需求，至少目前深圳对写字楼的需求仍然是比较多的，比如2019年第四季度，深圳甲级写字楼新增办公面积109687平方米，同期市场净吸纳量为160000平方米，这说明深圳对写字楼的需求仍然在增长。

所以未来一段时间深圳的写字楼空置率有可能会比较高，但是随着深圳一些写字楼的建成投入，新增面积逐渐减少，那么深圳的存量写字楼就会慢慢消化，所以不要说50年，预计未来5~10年之内，深圳的写字楼都有可能被消化完。